پیشبینی قیمت مسکن در ۱۴۰۵؛ خانه بخریم یا نه؟
هزینه ساخت هر متر آپارتمان مسکونی در تهران در مقایسه با سال قبل حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد
فرارو- پیشبینی قیمت مسکن در 1405 حداقل به سه آیتم مهم وابسته است.
به گزارش فرارو؛ بازار مسکن در آستانه ورود به سال جدید با جهش نرخ ارز و رشد 75 درصدی قیمت دلار نسبت به زمستان گذشته روبروست. همزمان گزارشهای رسمی از سوی مرکز آمار ایران تورم 61 درصدی هزینه ساخت را نشان میدهد. تاثیر این عدد به شکل مستقیم در قیمت تمامشده آپارتمانهای نوساز احساس خواهد شد. میماند موضوعی به اسم قدرت خرید متقاضیان که میتواند بین ارقام پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات فاصله ایجاد کند.
تاثیر افزایش قیمت ارز در ارقام پیشنهادی فروشندهها
قیمت ارز حداقل به شکل روانی در هر موضوعی تاثیر دارد. قیمت دلار بازار آزاد اواخر بهمن امسال در محدوده 160 هزار تومان قرار گرفت. عددی که نسبت به برهه مشابه سال قبل جهش 75 درصدی را نشان میدهد.
در بازار مسکن مثل بقیه بازارها، مالکها و سازندهها قیمت ملک و آپارتمان را با احتساب نرخ ارز محاسبه میکنند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند. وقتی قیمت دلار در یک یک سال 75 درصد رشد میکند، فروشندههای مسکن نیز انتظار دارند که ارزش ریالی ملک آنها متناسب با همین رشد تغییر کند. این پدیده باعث میشود قیمتهای پیشنهادی در فایلهای فروش املاک، حتی بدون اینکه معاملهای صورت گیرد، دچار جهش شود.
استدلال برخی فروشندهها به شکلی است که با توجه به مسیر یکسان دلار و مسکن، فروش ملک با قیمتهای قدیمی به معنای از دست دادن سرمایه است.
اولین سیگنال برای سال 1405، مواجهه با تابلوهای قیمتی جدیدی است که در قدم اول از جهش نرخ ارز تغذیه میشود.
بررسی هزینههای ساخت مسکن
پیشبینی قیمت مسکن با واقعیتهای ملموس و فاکتورهای هزینهای در کارگاههای ساختمانی معنا پیدا میکند. مرکز آمار گزارشی از بررسی هزینههای ساخت مسکن در پاییز امسال منتشر کرده و این گزارش را آخرین روز های بهمن روی خروجی قرار داده است.
طبق گزارش مرکز آمار تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت مسکن در تهران پاییز امسال 61 درصد برآورد شده است. میدانید یعنی چی؟ یعنی ساخت هر متر مسکن در پاییز در مقایسه با پاییز سال قبل بهطور متوسط 61 درصد هزینه بیشتری داشته است.
هزینه ساخت مسکن ظرف یک سال 61 درصد افزایش پیدا کرد
بررسی جزئیات این گزارش تصویر دقیقتری از فشار هزینه بر سازندههاارائه میدهد. در میان گروههای اجرایی، هزینههای مربوط به گروه چوب با افزایش خیرهکننده 96 درصدی مواجه شده است. این گروه که شامل اقلامی همچون دربهای چوبی، کابینتسازی و دکوراسیون داخلی میشود، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی آپارتمانهای نوساز دارد. افزایش نزدیک به دو برابری قیمت در این بخش به شکل مستقیم بودجهبندی پروژههای در حال اتمام را که قرار است در سال ۱۴۰۵ به بازار عرضه شوند، تغییر میدهد.
شاخص خدمات که به معنی آیتمهایی مثل دستمزد نیروی کار ماهر و ساده ساختمانی را پوشش میدهد، رشدی 75 درصدی داشته است. افزایش 75 درصدی دستمزدها سهم بزرگی در جهش قیمت تمامشده ایفا خواهد داشت. این افزایش هزینهها در کنار گرانی مصالح پایه مانند سیمان و آهنآلات، باعث میشود که سازندگان برای حفظ حاشیه سود متعارف خود، چارهای جز افزایش قیمت فروش نهایی نداشته باشند.
تورم 61 درصدی نهادههای ساختمانی به عنوان یک عامل غیرقابل انکار، مانع از کاهش قیمتها در سمت عرضه میشود و کف قیمت نوسازها را در سال 1405 بالا میبرد.
نقش قدرت خرید در پیشبینی قیمت مسکن 1405
افزایش قیمت دلار و بالا رفتن هزینه ساخت در بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر دارند اما عامل قدرت خرید خانوار را در معادلات نهایی نباید دستکم بگیریم. این پارامتر میتواند تاثیر دو عاملی که گفتیم را در قالب تبدیل قیمت پیشنهادی به قیمت قطعی معامله تحتتاثیر قرار دهد.
نگاهی به قیمت یک واحد مسکونی معمولی در تهران و مقایسه آن با سطح درآمدی دهکهای مختلف جامعه، شکاف عمیقی نشان میدهد. اگر جدیدترین فایلهای مسکونی در شهری مثل تهران را ببینید، متوجه میشوید قیمت آپارتمان 75 متری در مرکز شهر تا چند 10 میلیارد تومان بالارفته است. اما قدرت پسانداز و تسهیلات بانکی موجود نمیتواند پوششدهنده این ارقام باشد. این عدم
زمانی که قدرت خرید با قیمتهای پیشنهادی همخوانی نداشته باشد، بازار به مرحلهای میرسد که معمولا از عبارت رکود معاملاتی برای آن استفاده میشود. در این سناریو فروشندهها بر اساس نرخ روز دلار و هزینه ساخت بالا قیمت تعیین میکنند اما نبود خریدار واقعی که توان پرداخت این مبالغ را داشته باشد، منجر به انباشت فایلهای فروش میگردد.
این پدیده در سال 1405 میتواند فروشندههای پوللازم یا سازندگانی را که نیاز به نقدینگی برای شروع پروژههای جدید دارند، مجبور به عقبنشینی از قیمتهای اعلامی کند.
